Покупка квартиры — что обязательно нужно знать о продавце.

На первый взгляд всё выглядит просто: вы нашли квартиру, проверили документы, заключили договор, оплатили — и стали счастливым владельцем жилья. Но даже такая последовательность не гарантирует спокойствие. Из-за военных обстоятельств, пробелов в законодательстве, несовершенной цифровизации и активности мошенников покупка квартиры может закончиться потерей и денег, и прав.

Документы в порядке, но не всё так просто

В 2025 году реестр недвижимости работает, но не идеально. Не все изменения фиксируются мгновенно, а некоторые архивные документы пропали или были повреждены во время боевых действий. Это создаёт лазейки для махинаций: недвижимость продают по поддельным или неактуальным бумагам.

Чтобы уменьшить риски, стоит:

• проверить полную историю собственности квартиры;
• обратить внимание на количество смен владельцев в короткий промежуток времени;
• убедиться, что документы не содержат исправлений или следов вмешательства;
• заказать независимую юридическую проверку у специалиста по недвижимости.

В наследстве, под арестом или в суде

Повышенная осторожность нужна в случаях, когда квартира получена в наследство недавно. Если с момента вступления в наследство еще не прошёл срок на оспаривание, любая сделка может быть поставлена под сомнение. То же касается квартир, которые находятся под арестом или являются предметом судебного разбирательства.

Дополнительно стоит:

• проверить квартиру в Государственном реестре обременений;
• найти информацию о владельце или самой квартире в судебном реестре;
• задать уточняющие вопросы продавцу;
• избегать квартир, по которым открыто наследственное дело менее полугода назад.

Продавец без надлежащего права

• Иногда квартира формально принадлежит продавцу, но юридически он не имеет полномочий самостоятельно заключать сделку.
• Это может быть: совместная собственность без письменного согласия всех совладельцев; жильё, оформленное на ребёнка или недееспособное лицо; объект, по которому существуют дополнительные обременения (опека, залог и т.д.).
• Перед заключением договора необходимо проверить: документы, подтверждающие полномочия продавца; справку о составе зарегистрированных в квартире лиц; наличие разрешений органов опеки; не передавалась ли квартира в управление, аренду или доверительное владение.

Зарегистрированные жильцы — будущая угроза

Квартира может быть юридически продана, но фактически остаться 'оккупированной' людьми, имеющими право на проживание. Это особенно рискованно, если речь идёт о:

• детях до 18 лет;
• пожилых людях, не имеющих другого жилья;
• лицах, находящихся за границей или в ВСУ;
• зарегистрированных без срока.

В договоре купли-продажи желательно чётко зафиксировать, что продавец обязуется выписать всех лиц до момента перехода права, а покупатель имеет право отменить сделку, если это не будет выполнено.

Первичный рынок — риски не исчезли

После нескольких лет войны рынок новостроек остаётся уязвимым. Застройщики, которые потеряли финансирование или столкнулись с логистическими проблемами, не всегда достраивают объекты вовремя — или вообще исчезают с рынка.

Перед инвестированием нужно убедиться, что объект имеет все разрешения, застройщик имеет положительную историю реализованных проектов, документы на покупку оформляются не через 'предварительный договор', а с привлечением нотариуса, деньги направляются через ФФБ или специальный счёт с контролем движения средств.

Повторные продажи и риск поддельных доверенностей

Один из опасных сценариев — продажа жилья по доверенности. Даже нотариально удостоверенная доверенность может быть отозвана или подделана. В таких случаях настоящий владелец может впоследствии оспорить сделку.

Чтобы минимизировать риски, проверьте дату и объём полномочий в доверенности, выясните, действительна ли она на день заключения сделки, убедитесь, что она внесена в реестр нотариальных действий, по возможности — настаивайте на личном присутствии владельца.

Как защитить себя в 2025 году

1. Не экономьте на юристе. Проверка договора специалистом — ваша защита.
2. Используйте официальные сервисы. Заказывайте выписки онлайн, проверяйте кадастровые карты, судебные реестры и информацию о застройщике.
3. Наставьте на нотариальном оформлении. Все сделки купли-продажи должны удостоверяться нотариусом.
4. Избегайте сделок, где фигурируют риелторы или представители без нотариально подтверждённых полномочий.
5. Не спешите. Быстрые решения в недвижимости — прямой путь к ошибкам.

Что ещё стоит знать украинцам

Наши представления о прописке формировались десятилетиями, ещё с советских времён, когда без неё невозможно было устроиться на работу или выехать в другой город. Сегодня регистрация места проживания — это в основном формальность, но она по-прежнему определяет доступ к многим базовым правам и порождает много мифов, особенно относительно квартирных вопросов.

Цены на квартиры в Украине являются важным показателем стабильности страны, и несмотря на войну, рынок недвижимости адаптируется к новым реалиям и зависит от безопасности ситуации. Однако для тех, кто ищет бюджетное жильё, всё ещё существуют города с относительно низкими ценами.