Zakup mieszkania — co trzeba wiedzieć o sprzedawcy.

Na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się proste: znalazłeś mieszkanie, sprawdziłeś dokumenty, podpisałeś umowę, zapłaciłeś — i stałeś się szczęśliwym właścicielem nieruchomości. Jednak nawet taka kolejność nie gwarantuje spokoju. Z powodu okoliczności wojennych, luk w ustawodawstwie, niedoskonałej cyfryzacji i aktywności oszustów zakup mieszkania może zakończyć się utratą zarówno pieniędzy, jak i praw.

Dokumenty w porządku, ale nie wszystko jest takie proste

W 2025 roku rejestr nieruchomości działa, ale nie idealnie. Nie wszystkie zmiany są natychmiast rejestrowane, a niektóre dokumenty archiwalne zniknęły lub zostały uszkodzone w trakcie działań bojowych. To stwarza luki do manipulacji: nieruchomości są sprzedawane na podstawie sfałszowanych lub nieaktualnych dokumentów.

Aby zminimalizować ryzyko, warto:

• sprawdzić pełną historię własności mieszkania;
• zwrócić uwagę na liczbę zmian właścicieli w krótkim okresie czasu;
• upewnić się, że dokumenty nie zawierają poprawek lub śladów ingerencji;
• zamówić niezależne sprawdzenie prawne u specjalisty ds. nieruchomości.

W spadku, pod aresztem lub w sądzie

W przypadku gdy mieszkanie zostało niedawno odziedziczone, należy zachować szczególną ostrożność. Jeśli od momentu nabycia spadku nie upłynął jeszcze czas na zaskarżenie, każda umowa może zostać podważona. To samo dotyczy mieszkań, które są obciążone aresztem lub są przedmiotem postępowania sądowego.

Warto dodatkowo:

• sprawdzić mieszkanie w Krajowym rejestrze obciążeń;
• znaleźć informacje o właścicielu lub samym mieszkaniu w rejestrze sądowym;
• zadać sprzedawcy pytania wyjaśniające;
• unikać mieszkań, dotyczących których sprawa spadkowa została otwarta mniej niż pół roku temu.

Sprzedawca bez odpowiednich uprawnień

• Czasami mieszkanie formalnie należy do sprzedawcy, ale prawnie nie ma on uprawnień do samodzielnego zawarcia umowy.
• Może to być: współwłasność bez pisemnej zgody wszystkich współwłaścicieli; mieszkanie, które zostało przyznane dziecku lub osobie ubezwłasnowolnionej; obiekt, który ma dodatkowe obciążenia (opieka, zastaw itp.).
• Przed zawarciem umowy należy sprawdzić: dokumenty potwierdzające uprawnienia sprzedawcy; zaświadczenie o składzie osób zameldowanych w mieszkaniu; obecność zezwoleń organów opieki; czy mieszkanie nie zostało przekazane w zarząd, wynajem lub zaufaną własność.

Zameldowani mieszkańcy — przyszłe zagrożenie

Mieszkanie może być prawnie sprzedane, ale w rzeczywistości pozostaje 'okupowane' przez osoby mające prawo do zamieszkania. Jest to szczególnie ryzykowne, jeśli mowa o:

• dzieciach poniżej 18 roku życia;
• osobach starszych, które nie mają innego mieszkania;
• osobach przebywających za granicą lub w armii;
• zameldowanych bezterminowo.

W umowie kupna-sprzedaży warto jasno określić, że sprzedawca zobowiązuje się do wymeldowania wszystkich osób przed przekazaniem praw, a kupujący ma prawo do anulowania umowy, jeśli to nie zostanie spełnione.

Rynek pierwotny — ryzyka nie zniknęły

Po kilku latach wojny rynek mieszkań pozostaje wrażliwy. Deweloperzy, którzy stracili finansowanie lub napotkali problemy logistyczne, nie zawsze ukończą projekty na czas — albo w ogóle znikają z rynku.

Przed inwestowaniem należy upewnić się, że obiekt ma wszystkie pozwolenia, deweloper ma pozytywną historię zrealizowanych projektów, dokumenty na zakup są realizowane nie przez 'umowę wstępną', ale z udziałem notariusza, a pieniądze są przekazywane przez FFB lub specjalne konto z kontrolą przepływu funduszy.

Powtarzające się sprzedaże i ryzyko sfałszowanych pełnomocnictw

Jednym z niebezpiecznych scenariuszy jest sprzedaż nieruchomości na mocy pełnomocnictwa. Nawet notarialnie poświadczone pełnomocnictwo może zostać odwołane lub sfałszowane. W takich przypadkach prawdziwy właściciel może później zaskarżyć umowę.

Aby zminimalizować ryzyko, sprawdź datę i zakres uprawnień w pełnomocnictwie, dowiedz się, czy jest ważne w dniu zawarcia umowy, upewnij się, że zostało wpisane do rejestru aktów notarialnych, a jeśli to możliwe — żądaj osobistej obecności właściciela.

Jak chronić się w 2025 roku

1. Nie oszczędzaj na prawniku. Sprawdzenie umowy przez specjalistę — to twoja ochrona.
2. Używaj oficjalnych serwisów. Zamawiaj wypisy online, sprawdzaj mapy katastralne, rejestry sądowe oraz informacje o deweloperze.
3. Domagaj się notarialnego potwierdzenia. Wszystkie umowy kupna-sprzedaży powinny być poświadczane przez notariusza.
4. Unikaj transakcji, w których biorą udział agenci nieruchomości lub przedstawiciele bez notarialnie potwierdzonych uprawnień.
5. Nie spiesz się. Szybkie decyzje w nieruchomościach to prosta droga do błędów.

Co jeszcze warto wiedzieć Ukraińcom

Nasze wyobrażenia o zameldowaniu kształtowały się przez dziesięciolecia, sięgając czasów radzieckich, gdy było ono niezbędne do podjęcia pracy czy wyjazdu do innego miasta. Dziś rejestracja miejsca zamieszkania to głównie formalność, ale nadal decyduje o dostępie do wielu podstawowych praw i rodzi wiele mitów, szczególnie w kwestiach dotyczących mieszkań.

Ceny mieszkań na Ukrainie są ważnym wskaźnikiem stabilności kraju i pomimo wojny, rynek nieruchomości dostosowuje się do nowych realiów i zależy od sytuacji bezpieczeństwa. Jednak dla tych, którzy szukają budżetowego mieszkania, nadal istnieją miasta o stosunkowo niskich cenach.