Gospodarz podwórka — do kogo należy teren przyległy do budynku.

Wszyscy przyzwyczaili się myśleć, że plac zabaw dla dzieci, ławki, drzewa wokół bloku mieszkalnego — to 'nasze'. Ale z punktu widzenia prawnego nie wszystko jest takie jednoznaczne. W 2025 roku ponownie aktualizowane było pytanie: do kogo należy teren przyległy do bloku mieszkalnego? Co można robić z tą ziemią, a czego — nie? I kto ma prawo nią zarządzać w czasie wojny oraz odbudowy po wojnie? Przecież ten teren to nie tylko kawałek ziemi wokół twojego domu.

Redakcja Nowiny.LIVE przyjrzała się prawnym niuansom, praktycznym aspektom i potencjalnym kontrowersjom związanym z tym zagadnieniem.

Co to jest teren przyległy — i dlaczego jest ważny

Teren przyległy to ziemia wokół bloku mieszkalnego, która obejmuje przejazdy, chodniki, tereny zielone, place zabaw, a czasami nawet budynki gospodarcze i miejsca parkingowe. Stanowi część infrastruktury domu, zapewnia dostęp do budynku, komunikacji, normalnego życia. Ale kluczowe pytanie brzmi: czy jest częścią twojej własności?

Co mówi prawo: do kogo należy podwórko w 2025 roku

W 2025 roku formalnie sytuacja jest taka sama, jak wcześniej: ziemia pod blokami mieszkalnymi należy do społeczności lokalnych (czyli — państwa lub miasta), chyba że coś innego zostało oficjalnie załatwione. Właściciele mieszkań mają prawo do korzystania, ale nie zawsze — prawo własności.

Jednak istnieje ważny wyjątek — jeśli powstało Stowarzyszenie Właścicieli Lokali Mieszkaniowych (OWLM), a organizacja uzyskała prawo własności lub wieczystego użytkowania tej działki — już nie jest 'państwowa'. Jeśli jednak OWLM nie zrealizowało dokumentów, to teren przyległy de facto — jest niczyj, ale de jure — należy do społeczności.

Dlaczego mieszkańcom opłaca się uregulować ziemię na siebie

Uregulowanie prawa do terenu przyległego to nie tylko formalność. To możliwość:

• kontrolowania zabudowy wokół domu (na przykład, nie zezwolić na postawienie kiosku czy nowego wieżowca);
• zarządzania miejscami parkingowymi, wprowadzenie szlabanu;
• rozwijania terenu — instalowanie ławek, oświetlenia, monitoringu;
• wynajmowania części terenu (na przykład, pod lokal komercyjny) i zarabiania na rzecz OWLM;
• zwiększenia wartości mieszkań w budynku.

Jednak bez dokumentacji te działania — są zagrożone. Technicznie rzecz biorąc, własność — nie należy do ciebie.

Jak uregulować prawo do terenu przyległego

1. Utworzenie OWLM (jeśli jeszcze nie utworzone).
2. Zamówienie dokumentacji technicznej do zagospodarowania terenu (zazwyczaj przez licencjonowaną organizację geodezyjną).
3. Uzatwierdzenie granic terenu przyległego przez organy samorządowe.
4. Przesłanie dokumentów do Krajowej Ewidencji Gruntów i uzyskanie numeru ewidencyjnego.
5. Rejestracja prawa własności do ziemi w Rejestrze Praw Rzeczowych.

Co przeszkadza mieszkańcom w uregulowaniu ziemi

Jak podkreślają prawnicy Bezpłatnej Pomocy Prawnej, istnieje kilka barier, przez które w 2025 roku tylko mniejszość OWLM uregulowała teren przyległy:

• bierna postawa mieszkańców — brak grupy inicjatywnej lub chętnych do zajęcia się biurokracją;
• wysokie koszty usług geodetów;
• niechęć lub opór organów samorządowych;
• spory z sąsiednimi budynkami — granice nie zawsze są łatwe do ustalenia;
• trudności w określeniu podstawowych dokumentów BTi — szczególnie w starym budownictwie.

Jednak w 2025 roku państwo stara się zdigitalizować te procesy, co daje szansę na szybsze uregulowanie.

A jeśli ziemi nie uregulujesz, wówczas z dużym prawdopodobieństwem:

• mogą się tam pojawić deweloperzy — za zgodą rady miejskiej;
• OWLM nie będzie mogło legalnie bronić swoich praw do terenu;
• mieszkańcy nie będą mogli oficjalnie ograniczyć parkowania, wprowadzić szlabanu, ochrony, reklam itp.;
• pojawią się konflikty z sąsiadami, biznesem lub lokalnymi władzami.

Co jeszcze warto wiedzieć Ukraińcom

Ukraiński rynek nowych budynków przeszedł radykalne zmiany w ostatnim roku. Inwestorzy, którzy wcześniej byli głównymi motorami popytu, teraz 'robią przerwę', pomimo wysokich kosztów budowy. Zmusza to deweloperów do przestawienia się z wielkich projektów na mniejsze i niszowe, które oferują rzeczywistą wartość.

Również mówiliśmy, że jeśli wcześniej podjęcie decyzji o zakupie mieszkania zajmowało około trzech tygodni, teraz ten proces trwa ponad dwa miesiące. Wydłużenie średniego czasu podjęcia decyzji z 21 do 67 dni świadczy o głębokiej transformacji zachowań konsumenckich na rynku.

Prawo do terenu przyległego do bloku mieszkalnego może okazać się nie tak proste, jak się wydaje. Zrozumienie kwestii prawnych, możliwość kontroli i zwiększenia wartości nieruchomości — to główne aspekty, które mieszkańcy powinni uwzględnić dla dalszego komfortowego życia.