Das Gesetz erlaubt - wer muss keine Steuern beim Verkauf von Immobilien zahlen.

Der Verkauf von Immobilien wirft immer Fragen zu Steuern auf. Muss man dem Staat einen Prozentsatz von der erhaltenen Summe zahlen? Im Jahr 2025 gelten klare Bedingungen, unter denen der Verkäufer eine Steuervermeidung erlangen kann.

Die Redaktion von Novyny.LIVE erklärt, wann keine Steuern anfallen, wie die Steuerbefreiung im Erbfall funktioniert und welche Details zu beachten sind, um nicht in die Steuerfalle zu tappen.

Bedingungen, unter denen es keine Steuern gibt

Im Jahr 2025 kann der Verkauf von Immobilien von Steuern befreit sein, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt werden, die im (StGB) festgelegt sind. Diese Regeln ermöglichen es, die Einkommensteuer der natürlichen Personen (EINK) und die Militärsteuer (MT) zu vermeiden, die zusammen bis zu 10% des Wertes des Geschäfts betragen können.

Um ein Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien von der Besteuerung auszunehmen, müssen drei wesentliche Bedingungen erfüllt werden:

1. Die Immobilie muss länger als drei Jahre im Besitz des Verkäufers sein. Diese Frist wird ab dem Datum der Registrierung des Eigentumsrechts im Staatsregister der Immobilienrechte (SRIP) berechnet. Eine Ausnahme bilden Erbschaften, bei denen die dreijährige Frist nicht angewendet wird.
2. Der erste Verkauf von Immobilien im Kalenderjahr. Selbst wenn Sie verschiedene Objekte verkaufen (z. B. eine Wohnung und eine Garage), unterliegt der zweite Verkauf im Jahr bereits der Besteuerung.
3. Die Immobilie darf nicht für unternehmerische Aktivitäten verwendet werden. Zum Beispiel zur kommerziellen Vermietung.

Wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind, beträgt der EINK-Satz 0%, und die Militärsteuer wird ebenfalls nicht erhoben, da gemäß Punkt 172.10 StGB Objekte, die von EINK befreit sind, automatisch nicht der MT unterliegen. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung vier Jahre besessen haben und sie im Jahr zum ersten Mal verkaufen, werden keine Steuern gezahlt, unabhängig von der Höhe des Geschäfts.

Wann Steuern auch teilweise gezahlt werden -

Wenn auch nur eine der Befreiungsbedingungen nicht erfüllt ist - entsteht automatisch eine Steuerpflicht:

• EINK - 5%;
• Militärsteuer - 5%.

Der allgemeine Satz beträgt 10% vom Bewertungs- oder Vertragswert (der größere der beiden wird genommen).

Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn:

• im Jahr bereits die zweite Wohnung verkauft wurde;
• die Immobilie weniger als 3 Jahre im Besitz war (außer Erbschaften);
• die Wohnung für geschäftliche Zwecke verwendet wurde (z. B. offiziell über ein individuelles Unternehmen vermietet).

Erbschaft - eine eigene Geschichte

Erbschaften bringen ihre Besonderheiten in die Besteuerungsregeln ein.

Erbschaft von nahen Verwandten

Der Verkauf von Wohnungen, die von Eltern, Kindern oder Ehepartnern geerbt wurden, ist von der Besteuerung befreit:

• EINK = 0% bei Erhalt der Erbschaft (Punkt 174.2.1 StGB);
• EINK = 0% und MT = 0% beim Verkauf (wenn dies der erste Verkauf im Jahr ist).

Die dreijährige Besitzfrist für geerbtes Vermögen gilt nicht. Das heißt, die Wohnung kann sofort nach der Erbschaft verkauft werden - und es fallen keine Steuern an.

Erbschaft von anderen Verwandten oder Dritten

Wenn das Erbe von Verwandten der zweiten Linie (Brüder, Schwestern, Großeltern, Großväter) oder von Dritten geerbt wurde, sieht die Situation anders aus, betonen Experten der Anwaltskanzlei Brovar Just. Bei Erhalt einer solchen Erbschaft wird ein EINK von 5% und die Militärsteuer von 5% fällig.

Allerdings werden bei späterem Verkauf dieser Immobilie keine Steuern erhoben, wenn dies der erste Verkauf im Jahr ist. Wenn es sich um den zweiten und nachfolgenden Verkauf im Jahr handelt, wird die allgemeine Steuer von 10% fällig.

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung von Ihrer Schwester geerbt haben, 10% Steuern beim Erhalt des Erbes gezahlt haben und diese dann im Rahmen des ersten Verkaufs im Jahr verkauft haben, dann sind beim Verkauf EINK und MT auf null.

Juristische Nachweise: Was Sie benötigen

Um das Recht auf die Genehmigung nachzuweisen, sind Dokumente erforderlich:

• Vertrag über den Erwerb von Eigentum (Kauf, Erbschaft usw.);
• Ausschnitt aus dem Staatsregister der Immobilienrechte.

Diese Dokumente bestätigen das Datum des Eigentumserwerbs, ohne das man nicht feststellen kann - ob drei Jahre vergangen sind oder nicht.

Andere wichtige Punkte

1. Wenn das Erbe von mehreren Personen unterschiedlichen Verwandtschaftsgrads kommt, werden die Steuern für das gesamte Objekt als eines berechnet, ohne Aufteilung.
2. Der Preis im Vertrag spielt keine Rolle. Wenn der angegebene Betrag null ist, aber der Verkäufer Anspruch auf die Genehmigung hat - wird keine Steuer erhoben.
3. Die Genehmigungen hängen nicht vom Preis ab. Selbst eine teure Wohnung kann ohne Steuern verkauft werden - wenn die Bedingungen erfüllt sind.

Was noch für Ukrainer zu wissen ist

Der Kauf von Immobilien im Jahr 2025 geht über den reinen Quadratmeterpreis hinaus, da zusätzliche obligatorische Zahlungen erheblich die Endsumme des Geschäfts beeinflussen. Unabhängig davon, wer die Immobilie kauft - eine natürliche Person, ein Unternehmen oder ein Ausländer - müssen die neuen Steuervorschriften, staatlichen Abgaben und notariellen Kosten, die für alle obligatorisch sind, berücksichtigt werden.

Außerdem haben wir berichtet, dass die Vermietung von Wohnraum keine freiwillige Wahl zur Steuerzahlung ist, sondern eine Pflicht gegenüber dem Staat. Im Jahr 2025 werden die fiskalischen Regeln verschärft, und die Kontrolle über die Schattenvermietung wird strenger, also bereiten Sie sich darauf vor, über Ihre Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien zu berichten.